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### 企業名: スターツプロシード投資法人 ### 決算評価: 悪い ### 簡潔な要約 スターツプロシード投資法人（8979）の2025年10月期（2025年5月1日～10月31日）決算は、営業収益3,642百万円（前期比△4.8%）、営業利益1,577百万円（同△8.2%）、当期純利益1,207百万円（同△12.7%）と、主要指標が前期を下回った。収益減の要因は賃貸住宅市場における競争激化と物件譲渡の影響が大きい。一方で、ESG対応としてGRESB評価の取得や省エネ認証の拡大を推進。1口当たり分配金は4,825円（内訳：利益分配4,433円＋利益超過分配392円）を予定。次期予想も収益減傾向が続く見通し。 --- ## 詳細な財務分析レポート ### 1. 総評 - **会社名**: スターツプロシード投資法人 - **決算期間**: 2025年5月1日～2025年10月31日 - **総合評価**: 売上高・利益が前期比で一貫して減少し、財務基盤は堅実だが収益性の低下が顕著。賃貸住宅市場の競争激化と物件譲渡が収益減の主因。ESG対応は進展しているものの、短期的な業績改善は難しい状況。 - **前期比変化点**: - 営業収益△4.8%、営業利益△8.2%減 - 総資産101,715百万円（△0.3%微減） - 自己資本比率45.9%（前期46.1%から微減） ### 2. 業績結果 | 科目 | 2025年10月期（百万円） | 前期比増減率 | 前年同期（2025年4月期） | |-----------------|-----------------------|--------------|-------------------------| | 営業収益 | 3,642 | △4.8% | 3,827 | | 営業利益 | 1,577 | △8.2% | 1,719 | | 経常利益 | 1,208 | △12.7% | 1,384 | | 当期純利益 | 1,207 | △12.7% | 1,383 | | 1口当たり純利益 | 4,432円 | △9.5% | 4,897円 | | 分配金総額 | 1,314百万円 | △11.8% | 1,490百万円 | **業績結果に対するコメント**: - **収益減の要因**: 物件譲託（(C-12)プロシード幕張本郷2を264百万円で譲渡）と賃貸市場の競争激化が影響。 - **セグメント動向**: 賃貸住宅（107物件・総賃貸面積207,046㎡）の平均稼働率97.2%と高水準を維持したが、賃料上昇幅が限定的。 - **特記事項**: 利益超過分配金106百万円（減価償却費調整分）を計上し、1口当たり分配金4,825円を維持。 ### 3. 貸借対照表（単位: 百万円） #### 【資産の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |--------------------|---------|--------| | **流動資産** | 4,876 | △12.5% | | 現金及び預金 | 3,876 | △12.5% | | **固定資産** | 96,839 | △0.1% | | 有形固定資産 | 96,839 | △0.1% | | **資産合計** | 101,715 | △0.3% | #### 【負債の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |--------------------|---------|--------| | **流動負債** | 6,820 | +1.5% | | 短期借入金 | 5,820 | +0.0% | | **固定負債** | 46,426 | △0.4% | | 長期借入金 | 41,426 | △0.4% | | 投資法人債 | 5,000 | +0.0% | | **負債合計** | 53,246 | △0.2% | #### 【純資産の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |--------------------|---------|--------| | 株主資本 | 46,701 | △0.6% | | 資本金 | 45,494 | +0.0% | | 利益剰余金 | 1,207 | △12.7% | | **純資産合計** | 46,701 | △0.6% | | **負債純資産合計** | 101,715 | △0.3% | **貸借対照表に対するコメント**: - **自己資本比率**: 45.9%（前期46.1%）と高水準を維持。 - **安全性指標**: 流動比率71.5%（前期73.1%から悪化）、有利子負債比率52.3%。 - **変動点**: 現金預金が△12.5%減少し、短期借入金返済圧力が増加。 ### 4. 損益計算書（単位: 百万円） | 科目 | 金額 | 前期比 | 売上高比率 | |--------------------------|---------|--------|------------| | 売上高（営業収益） | 3,642 | △4.8% | 100.0% | | 売上原価 | 2,065 | △2.2% | 56.7% | | **売上総利益** | 1,577 | △8.2% | 43.3% | | 営業外費用 | 369 | +25.4% | 10.1% | | **経常利益** | 1,208 | △12.7% | 33.2% | | **当期純利益** | 1,207 | △12.7% | 33.2% | **損益計算書に対するコメント**: - **収益性指標**: 売上高営業利益率43.3%（前期44.9%）、ROE2.6%（前期2.9%）と低下。 - **コスト構造**: 営業外費用増（金利上昇影響）が利益圧迫の一因。 - **変動要因**: 物件譲渡による一時収益減と金利費用増。 ### 5. キャッシュフロー（単位: 百万円） | 科目 | 金額 | |--------------------------|---------| | 営業活動キャッシュフロー | 2,155 | | 投資活動キャッシュフロー | △1,220 | | 財務活動キャッシュフロー | △1,487 | | 現金同等物期末残高 | 3,876 | ### 6. 今後の展望 - **業績予想**: - 2026年4月期: 営業収益3,618百万円（△0.7%）、当期純利益1,160百万円（△3.9%）。 - 2026年10月期: 営業収益3,613百万円（△0.1%）、当期純利益1,146百万円（△1.2%）。 - **戦略**: - スターツグループ連携による新規物件取得と築古物件の譲渡を並行推進。 - ESG認証取得拡大（DBJ Green Building・CASBEE等）で資産価値向上。 - **リスク**: 金利上昇・賃貸競争激化・不動産価格高止まり。 ### 7. その他の重要事項 - **配当方針**: 利益超過分配金を含む1口当たり4,825円を継続。 - **大型投資**: グリーンボンド（2,000百万円）発行で環境適合物件取得を推進。 - **ESG実績**: GRESBで「1スター」・「Bレベル」評価を取得。 （注）数値は決算短信に基づき百万円単位で記載。キャッシュフロー詳細やセグメント別業績は開示なし。