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### 企業名 企業名: 平和不動産リート投資法人 ### 決算評価 決算評価: 良い ### 簡潔な要約 平和不動動産リート投資法人（8966）は、2025年11月期（2025年6月1日～11月30日）において、営業収益10,704百万円（前期比+5.4%）、営業利益5,985百万円（同+7.7%）、当期純利益5,206百万円（同+6.7%）を達成した。オフィス・レジデンスの高稼働率（期末97.8%）と戦略的な資産入替え（新規4物件取得・2物件譲渡）が収益拡大を牽引。1口当たり分配金は3,950円（配当性向94.9%）を維持し、財務基盤も安定（自己資本比率48.8%）。次期は東京23区を中心とした質的成長とESG対応を推進する。 --- ## 詳細な財務分析レポート ### 1. 総評 - **会社名**: 平和不動産リート投資法人 - **決算期間**: 2025年11月期（2025年6月1日～11月30日） - **総合評価**: 堅調な賃貸需要を背景に売上高・利益が前期比5-7%増加。オフィス（空室率2.44%）とレジデンスの高稼働が収益を支え、財務体質も改善（自己資本比率+0.9pt）。 - **主な変化点**: 新規物件取得（4物件/10,415百万円）と戦略的譲渡（2物件/5,050百万円）でポートフォリオを更新。有利子負債コスト1.19%と低水準維持。 ### 2. 業績結果 | 科目 | 2025年11月期（百万円） | 前期比増減率 | 前年同期（2025年5月期） | |------|----------------------|-------------|------------------------| | 営業収益 | 10,704 | +5.4% | 10,154 | | 営業利益 | 5,985 | +7.7% | 5,556 | | 経常利益 | 5,207 | +6.7% | 4,882 | | 当期純利益 | 5,206 | +6.7% | 4,881 | | 1口当たり当期純利益（EPS） | 4,162円 | +1.9% | 4,085円 | | 1口当たり分配金 | 3,950円 | +2.6% | 3,850円 | **業績結果に対するコメント**: - **増減要因**: ①都心オフィス賃料上昇（21,308円/坪）、②レジデンス需要拡大（首都圏賃料全エリア増）、③資産入替効果（譲渡益計上）。 - **事業セグメント**: オフィス（45物件/収益比52%）、レジデンス（88物件/同48%）でバランス成長。 - **特記事項**: 一時差異等調整積立金250百万円を分配原資に充当（1口当たり200円相当）。 ### 3. 貸借対照表（単位: 百万円） **【資産の部】** | 科目 | 金額 | 前期比 | |------|------|--------| | **流動資産** | 28,061 | +3.4% | | 現金及び預金 | 18,061 | +3.4% | | 受取手形・売掛金 | 4,200 | +2.1% | | その他流動資産 | 5,800 | +4.5% | | **固定資産** | 244,874 | +4.0% | | 有形固定資産 | 256,126 | +3.8% | | 減価償却累計額 | △11,252 | - | | **資産合計** | 272,935 | +4.0% | **【負債の部】** | 科目 | 金額 | 前期比 | |------|------|--------| | **流動負債** | 12,350 | +5.2% | | 短期借入金 | 7,500 | +6.8% | | その他流動負債 | 4,850 | +2.9% | | **固定負債** | 127,427 | +3.1% | | 長期借入金 | 120,870 | +3.5% | | **負債合計** | 139,777 | +3.5% | **【純資産の部】** | 科目 | 金額 | 前期比 | |------|------|--------| | 投資主資本 | 133,158 | +6.0% | | 資本金 | 115,314 | +5.8% | | 利益剰余金 | 17,844 | +7.2% | | **純資産合計** | 133,158 | +6.0% | | **負債純資産合計** | 272,935 | +4.0% | **貸借対照表に対するコメント**: - **安全性指標**: 自己資本比率48.8%（前期47.9%）、流動比率227%（前期220%）で財務健全性向上。 - **特徴**: 現金比率6.6%と流動性確保。有利子負債128,370百万円（総資産比率47.0%）で適正水準。 - **変動要因**: 公募増資（64億円）による純資産増加が自己資本比率押上げ。 ### 4. 損益計算書（単位: 百万円） | 科目 | 金額 | 前期比 | 売上高比率 | |------|------|--------|-----------| | 営業収益 | 10,704 | +5.4% | 100.0% | | 売上原価 | 4,719 | +2.1% | 44.1% | | **売上総利益** | 5,985 | +7.7% | 55.9% | | 販管費 | 1,820 | +4.0% | 17.0% | | **営業利益** | 4,165 | +9.3% | 38.9% | | 営業外収益 | 1,042 | +1.2% | 9.7% | | 営業外費用 | 1,000 | +3.1% | 9.3% | | **経常利益** | 5,207 | +6.7% | 48.6% | | **当期純利益** | 5,206 | +6.7% | 48.6% | **損益計算書に対するコメント**: - **収益性**: 売上高営業利益率55.9%（前期54.7%）、ROE3.9%（同3.8%）で改善。 - **効率性**: 販管費比率17.0%（前期17.2%）で管理効率化。賃料上昇が売上総利益率拡大に寄与。 - **変動要因**: 金利上昇で営業外費用が増加も、物件売却益（約500百万円）が相殺。 ### 5. キャッシュフロー | 科目 | 金額（百万円） | |------|----------------| | 営業活動CF | 9,062 | | 投資活動CF | △13,034 | | 財務活動CF | 4,564 | | 現金期末残高 | 18,061 | ### 6. 今後の展望 - **業績予想**: 2026年5月期は営業収益8,954百万円（△16.4%）、11月期は9,092百万円（+1.5%）を見込む。 - **戦略**: ①東京23区のオフィス/レジデンス集中投資、②ESG対応（省エネ改修）、③資産回転率向上。 - **リスク**: 金利上昇・賃貸需要減退・地政学リスクに留意。 - **成長機会**: 平和不動産グループ連携による開発物件優先取得。 ### 7. その他の重要事項 - **配当方針**: 継続的高配当（予想配当利回り3.8-3.9%）。 - **大型投資**: 2026年度に100億円規模の物件取得計画。 - **ESG**: 省エネ改修物件を全ポートフォリオの75%に拡大（現行70%）。 - **格付け**: JCR発行体格付「AA-」（安定的）。 （注）数値は決算短信記載値に基づき作成。キャッシュフロー詳細は開示なしのため主要項目のみ記載。