決算
2025-12-17T15:30
2025年10月期 決算短信（ＲＥＩＴ）
NTT都市開発リート投資法人 (8956)
決算評価: 悪い主要業績指標
AI財務分析レポート
#### 1. 総評
- **会社名**: NTT都市開発リート投資法人
- **決算期間**: 2025年5月1日～2025年10月31日
- **総合評価**: 売上高・利益ともに前期比で減少し、物件売却損が業績を圧迫。東京経済圏の賃貸市場は堅調だが、投資効率化とポートフォリオ再編が課題。
- **主な変化点**:
- 営業利益率が前期34.2%→29.4%に悪化。
- 自己資本比率47.6%と安定した財政基盤を維持。
- キャッシュフローは営業活動で13,562百万円の黒字。
#### 2. 業績結果
| 科目 | 2025年10月期（百万円） | 前期比（%） |
|------------------|-----------------------|-------------|
| 売上高（営業収益） | 13,217 | △0.7 |
| 営業利益 | 4,562 | △12.3 |
| 経常利益 | 3,886 | △14.7 |
| 当期純利益 | 3,883 | △14.8 |
| 1口当たりEPS | 2,645円 | △14.4 |
| 1口当たり分配金 | 3,140円 | +1.2 |
**業績コメント**:
- **減益要因**: かながわサイエンスパークR&D棟売却損（1,141百万円）と賃料収入の微減。
- **分配金**: 圧縮積立金取崩額（726百万円）を加算し高配当を維持（配当性向118.7%）。
- **セグメント**: オフィスビル（稼働率99.0%）、レジデンス（同96.9%）で安定運用。
#### 3. 貸借対照表（単位: 百万円）
**【資産の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| **流動資産** | 35,342 | +25.4% |
| 現金及び預金 | 26,902 | +27.8% |
| **固定資産** | 272,136 | △1.4% |
| 有形固定資産 | 296,474 | △0.4% |
| **資産合計** | 307,478 | △0.8% |
**【負債の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| **流動負債** | 16,200 | △10.6% |
| 短期借入金 | 8,000 | - |
| **固定負債** | 144,736 | △0.8% |
| 長期借入金 | 132,050 | △1.1% |
| **負債合計** | 160,986 | △1.3% |
**【純資産の部】**
| 科目 | 金額 | 前期比 |
|--------------------|----------|--------|
| 株主資本 | 146,492 | △0.5% |
| 利益剰余金 | 39,326 | △3.2% |
| **純資産合計** | 146,492 | △0.5% |
| **負債純資産合計** | 307,478 | △0.8% |
**貸借対照表コメント**:
- **自己資本比率**: 47.6%（前期47.5%）と安定。
- **流動比率**: 218.2%（現預金/流動負債）で短期支払能力は高い。
- **特徴**: 有利子負債147,250百万円の94.6%が長期負債で金利リスク低減。
#### 4. 損益計算書（単位: 百万円）
| 科目 | 金額 | 前期比 | 売上高比率 |
|--------------------------|----------|--------|------------|
| 売上高（営業収益） | 13,217 | △0.7% | 100.0% |
| 売上原価 | 8,655 | +5.2% | 65.5% |
| **売上総利益** | 4,562 | △12.3% | 34.5% |
| 営業外費用 | 676 | +18.9% | 5.1% |
| **経常利益** | 3,886 | △14.7% | 29.4% |
| **当期純利益** | 3,883 | △14.8% | 29.4% |
**損益計算書コメント**:
- **収益性悪化**: 売上高営業利益率29.4%（前期34.2%）で5.8ポイント低下。
- **コスト増**: 物件売却損と金利上昇で営業外費用が増加。
- **ROE**: 2.6%（前期3.1%）で資本効率が低下。
#### 5. キャッシュフロー（単位: 百万円）
| 科目 | 金額 |
|--------------------------|----------|
| 営業活動CF | 13,562 |
| 投資活動CF | △1,443 |
| 財務活動CF | △6,256 |
| 現金期末残高 | 26,902 |
#### 6. 今後の展望
- **業績予想**:
- 2026年4月期: 営業利益5,757百万円（+26.2%）、分配金3,140円。
- 2026年10月期: 営業利益5,041百万円（△12.4%）。
- **戦略**: オフィス賃料上昇・レジデンス改修による収益改善。
- **リスク**: 金利上昇・建築コスト高騰・円安基調。
#### 7. その他の重要事項
- **大型取得**: 大阪市のレジデンス（1,140百万円）を2026年2月取得予定。
- **自己投資口消却**: 21,000口（上限2,000百万円）を取得後消却し資本効率化。
- **格付け**: 日本格付研究所（JCR）より「AA（安定的）」。
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**分析責任**: 財務データに基づくプロフェッショナル評価（数値は決算短信準拠）。