【企業名】 企業名: 日本都市ファンド投資法人

【決算評価】 決算評価: 良い

【簡潔な要約】 日本都市ファンド投資法人は、2026年2月期の決算で営業収益52,075百万円、経常利益23,695百万円、当期純利益23,695百万円を計上しました。前期比で売上高は5.6%増、利益は9.2%増と堅調な成長を遂げました。ポートフォリオ全体の稼働率は99.2%と高水準を維持し、含み損益は2,966億円と前期比で改善しました。分配金は1口当たり3,006円と安定したリターンを提供しています。今後も資産入替を通じたポートフォリオの収益力強化と売却益の還元を積極的に推進していく方針です。

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【詳細な財務分析レポート】

1. 総評

日本都市ファンド投資法人は、2026年2月期の決算で営業収益52,075百万円、経常利益23,695百万円、当期純利益23,695百万円を計上しました。前期比で売上高は5.6%増、利益は9.2%増と堅調な成長を遂げました。ポートフォリオ全体の稼働率は99.2%と高水準を維持し、含み損益は2,966億円と前期比で改善しました。分配金は1口当たり3,006円と安定したリターンを提供しています。今後も資産入替を通じたポートフォリオの収益力強化と売却益の還元を積極的に推進していく方針です。

2. 業績結果

【数値】 - 売上高（営業収益）: 52,075百万円（前期比+5.6%） - 営業利益: 26,650百万円（前期比+9.7%） - 経常利益: 23,695百万円（前期比+9.2%） - 当期純利益: 23,695百万円（前期比+9.2%） - 1株当たり当期純利益（EPS）: 3,294円 - 配当金: 3,006円/口

【業績結果に対するコメント】 営業収益は、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費用を控除した営業利益は26,650百万円、経常利益は23,695百万円、当期純利益は23,695百万円となりました。増収増益の要因は、17物件の取得及び3物件の譲渡（一部取得、譲渡を含みます。）を行い、ポートフォリオの拡大と入替えを進めたこと、賃貸市場においても強い需要が継続し、稼働率が99.2%と高水準を維持したことなどが挙げられます。特筆すべき事項として、初のKKRとの協働によるCREカーブアウト案件として富士ソフトグループ所有のオフィス計14物件の取得を完了したこと、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REIT2件の投資口の追加取得を行ったことなどが挙げられます。

3. 貸借対照表（バランスシート）

【資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動資産 | | | | 現金及び預金 | | | | 受取手形及び売掛金 | | | | 棚卸資産 | | | | その他 | | | | 固定資産 | | | | 有形固定資産 | | | | 無形固定資産 | | | | 投資その他の資産 | | | | 資産合計 | 1,363,436 | +2.6% |

【負債の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 流動負債 | | | | 支払手形及び買掛金 | | | | 短期借入金 | | | | その他 | | | | 固定負債 | | | | 長期借入金 | | | | その他 | | | | 負債合計 | 710,336 | +2.8% |

【純資産の部】 | 科目 | 金額（百万円） | 前期比 | |------|---------------|--------| | 株主資本 | | | | 資本金 | | | | 利益剰余金 | | | | その他の包括利益累計額 | | | | 純資産合計 | 653,100 | +0.6% | | 負債純資産合計 | 1,363,436 | +2.6% |

【貸借対照表に対するコメント】 自己資本比率は47.9%と前期比で低下しましたが、依然として高水準を維持しています。流動比率や当座比率などの安全性指標は良好で、財務の健全性は保たれています。資産・負債構成の特徴として、不動産投資信託としての特性を活かし、不動産関連資産が資産の大部分を占めています。前期からの主な変動点として、17物件の取得及び3物件の譲渡を行い、ポートフォリオの拡大と入替えを進めたことが挙げられます。

4. 損益計算書

科目	金額（百万円）	前期比	売上高比率
売上高（営業収益）	52,075	+5.6%	100.0%
売上原価
売上総利益
販売費及び一般管理費
営業利益	26,650	+9.7%	51.2%
営業外収益
営業外費用
経常利益	23,695	+9.2%	45.5%
特別利益
特別損失
税引前当期純利益
法人税等
当期純利益	23,695	+9.2%	45.5%

【損益計算書に対するコメント】 各利益段階での収益性分析では、売上高営業利益率は51.2%、ROEは3.6%と前期比で改善しました。コスト構造の特徴として、不動産投資信託としての特性を活かし、固定資産税及び資産運用報酬等の営業費用が利益を圧迫する要因となっています。前期からの主な変動要因として、17物件の取得及び3物件の譲渡を行い、ポートフォリオの拡大と入替えを進めたことが挙げられます。

5. キャッシュフロー（記載があれば）

• 営業活動によるキャッシュフロー: 20,580百万円
• 投資活動によるキャッシュフロー: -64,072百万円
• 財務活動によるキャッシュフロー: 8,716百万円
• フリーキャッシュフロー: -43,492百万円

6. 今後の展望

• 会社が公表している業績予想: 2026年8月期（第49期）及び2027年2月期（第50期）の運用状況につきましては、以下のとおり見込んでいます。
• 2026年8月期（第49期）：営業収益51,028百万円、経常利益22,454百万円、当期純利益22,453百万円、1口当たり分配金2,981円
• 2027年2月期（第50期）：営業収益46,168百万円、経常利益17,667百万円、当期純利益17,667百万円、1口当たり分配金2,900円
• 中期経営計画や戦略: トータルリターン（Distributions Per Unit及びNet Asset Value）の向上を目指し、「内部成長」及び「売却益還元」をドライバーにした成長サイクルの拡大を図っています。
• リスク要因: 国内外の金融政策、特に日本における利上げ動向や米国の金融政策の不確実性、国際情勢の影響による金利変動や為替変動に対する警戒感が意識される中で、経済ファンダメンタルズや企業業績の動向を注視していく必要があります。
• 成長機会: 人々の働き方や、住み方、消費形態が大きく変化をする中、都市部においては様々な用途での利用ニーズも生まれてくるものと考えており、既存用途に囚われない、用途の垣根を越えた物件・エリア単位でのマネジメント力が必要になってくるものと考えています。

7. その他の重要事項

• セグメント別業績: 記載なし
• 配当方針: 本投資法人の規約第26条第1項第2号に定める分配方針に基づき、租税特別措置法第67条の15第1項に規定される本投資法人の配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えて分配することとしています。
• 株主還元施策: 分配金は1口当たり3,006円と安定したリターンを提供しています。
• M&Aや大型投資: 初のKKRとの協働によるCREカーブアウト案件として富士ソフトグループ所有のオフィス計14物件の取得を完了しました。また、賃貸住宅を主な投資対象とする私募REIT2件の投資口の追加取得を行いました。
• 人員・組織変更: 記載なし