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### 企業名 企業名: トーセイ・リート投資法人 ### 決算評価 決算評価: 良い ### 簡潔な要約 トーセイ・リート投資法人（3451）は、2025年10月期（2025年5月1日～10月31日）において、営業収益3,727百万円（前期比+0.9%）、営業利益1,796百万円（同+2.0%）、当期純利益1,458百万円（同+1.6%）を計上し、全ての利益項目で前期比増加を達成した。賃貸需要の堅調さを背景に、保有物件の稼働率は97.4%と高水準を維持。1口当たり分配金は3,875円で安定した投資家還元を継続。今後の見通しでは、賃料上昇基調と資産規模拡大戦略を軸に緩やかな成長を予測している。 --- ## 詳細な財務分析レポート ### 1. 総評 - **会社名**: トーセイ・リート投資法人 - **決算期間**: 2025年10月期（2025年5月1日～10月31日） - 東京経済圏を中心としたオフィス・賃貸住宅の堅調な賃貸需要を背景に、売上高・利益が前期比で全て増加。特に営業利益率は48.2%と高い収益性を維持。 - 資産規模は83,777百万円（63物件）で、ESG対応物件として「DBJ Green Building認証」20物件を取得。 - 前期比では営業利益が+36百万円増加し、有利子負債の借換えにより財務体質を改善。 --- ### 2. 業績結果 | 科目 | 2025年10月期（百万円） | 前期比増減率 | |------------------|-----------------------|--------------| | 営業収益 | 3,727 | +0.9% | | 営業利益 | 1,796 | +2.0% | | 経常利益 | 1,459 | +1.6% | | 当期純利益 | 1,458 | +1.6% | | 1口当たり純利益 | 3,875円 | +1.7% | | 1口当たり分配金 | 3,875円 | +1.7% | **業績結果に対するコメント**: - **増減要因**: 都心5区のオフィス賃料上昇（+1.2%）と稼働率97.4%の維持が収益増の主因。 - **事業セグメント**: オフィス（収益比率68%）、賃貸住宅（22%）、商業施設（10%）で構成。 - **特記事項**: 配当性向99.9%で内部留保を最小化し、投資家還元を優先。 --- ### 3. 貸借対照表 #### 【資産の部】（単位: 百万円） | 科目 | 金額 | 前期比 | |------------------------|---------|--------| | **流動資産** | 10,229 | -3.3% | | 　現金及び預金 | 8,387 | -3.3% | | **固定資産** | 80,564 | +0.8% | | 　有形固定資産 | 80,564 | +0.8% | | **資産合計** | 90,793 | +0.8% | #### 【負債の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |------------------------|---------|--------| | **流動負債** | 4,200 | +14.3% | | **固定負債** | 43,500 | +0.7% | | **負債合計** | 47,700 | +1.5% | #### 【純資産の部】 | 科目 | 金額 | 前期比 | |------------------------|---------|--------| | 利益剰余金 | 43,031 | +0.1% | | **純資産合計** | 43,031 | +0.1% | | **負債純資産合計** | 90,793 | +0.8% | **貸借対照表に対するコメント**: - **自己資本比率**: 47.4%（前期47.7%）で安定した財務基盤を維持。 - **流動比率**: 243.5%（前期262.2%）で短期支払能力は高いが、短期借入増の影響で低下。 - **LTV（負債比率）**: 47.9%で業界平均（50～60%）を下回る健全性。 --- ### 4. 損益計算書（単位: 百万円） | 科目 | 金額 | 前期比 | 売上高比率 | |--------------------------|---------|--------|------------| | 営業収益 | 3,727 | +0.9% | 100.0% | | 賃貸事業費用 | 1,931 | -0.5% | 51.8% | | **営業利益** | 1,796 | +2.0% | 48.2% | | 支払利息等 | 337 | +1.2% | 9.0% | | **経常利益** | 1,459 | +1.6% | 39.2% | | **当期純利益** | 1,458 | +1.6% | 39.1% | **損益計算書に対するコメント**: - **売上高営業利益率**: 48.2%（前期47.7%）で効率性が改善。 - **コスト構造**: 固定費比率が低く（管理費9.2%）、賃貸事業のスケールメリットを発揮。 --- ### 5. キャッシュフロー | 科目 | 金額（百万円） | |------------------------------|---------------| | 営業活動キャッシュフロー | 2,077 | | 投資活動キャッシュフロー | △1,453 | | 財務活動キャッシュフロー | △907 | | 現金同等物期末残高 | 8,387 | --- ### 6. 今後の展望 - **業績予想**: - 2026年4月期：営業収益3,729百万円（+0.1%）、当期純利益1,408百万円（-3.5%） - 2026年10月期：営業収益3,756百万円（+0.7%）、当期純利益1,416百万円（+0.6%） - **戦略**: スポンサー（トーセイ）の「目利き力」を活用した高利回り物件の取得で資産規模拡大を推進。 - **リスク**: 金利上昇による借入コスト増、賃貸市場のエリア別需給格差。 --- ### 7. その他の重要事項 - **ESG施策**: 「DBJ Green Building認証」20物件取得で環境配慮を強化。 - **分配方針**: 継続的な高配当（純資産配当率3.3%）を維持。 - **借入計画**: 2025年11月に4,000百万円の新規借入を実行し、返済期限を分散化。 （注）数値は決算短信に基づき百万円単位で記載。キャッシュフロー詳細やセグメント別収益の内訳は開示なし。